Simon Property Stock : le marché contre l’économie (NYSE : SPG)

sihuo0860371/E+ via Getty Images

L’esprit humain est remarquablement doué pour raconter des histoires. Nous obtenons des informations et notre cerveau comble automatiquement les lacunes.

En 2020, nous avons vu les gens déduire le succès de la hausse des prix.

  • La crypto était considérée comme générer de la richesse
  • Les actions d’ARK Innovation (ARKK) allaient perturber et prendre le contrôle des industries

Pourquoi? Parce que seul ce niveau de succès fondamental pourrait justifier le niveau de mouvement des prix. Le stock est en hausse de 100 %, donc quelque chose doit se passe.

Eh bien, c’est laisser remuer la queue du chien, n’est-ce pas ? Les fondamentaux devraient conduire les prix et non l’inverse, et lorsque les fondamentaux ont finalement pris le dessus, les gens ont appris à leurs dépens que leur cerveau leur avait joué des tours.

Cependant, la psychologie humaine est persistante et la même chose se reproduit en 2022, sauf que, puisque 2022 est jusqu’à présent principalement un marché baissier, ce sont les gens qui déduisent des problèmes fondamentaux des baisses de prix.

Cela se produit sur l’ensemble du marché, et dans certains cas, les baisses s’accompagnent en fait de mauvais fondamentaux, mais dans d’autres, ce n’est qu’un autre exemple du cerveau extrapolant trop à partir de données incomplètes.

L’une des plus grandes opportunités découlant d’une telle extrapolation est la propriété Simon (NYSE : SPG) qui est en baisse de 22 % depuis le début de l’année.

Graphique boursier SPG

SA

C’était comme regarder un jeu de téléphone :

Des données faibles sur le sentiment des consommateurs sont publiées – un journaliste respecté et compétent sur CNBC commente qu’il pense que cela va nuire aux stocks de détail – le rapport fait en fait chuter les stocks de détail – ceux qui regardent interprètent la combinaison des données et de l’action des prix comme un détail étant en difficulté fondamentale.

À chaque étape de la communication, un peu d’inférence supplémentaire a été faite, et finalement, le message se transforme en un message qui ne découle pas logiquement des données réelles.

Voici la date actuelle

Enquêtes consommateurs : indicateurs de confiance : indicateur OCED pour les États-Unis

Fred

Il existe ici une voie légitime vers laquelle cela aurait un impact sur les centres commerciaux. Un consommateur moins confiant dépense moins, ce qui rend les locataires moins rentables, ce qui les rend moins disposés à signer des baux avec le REIT du centre commercial.

Dans des scénarios économiques normaux, ces liens sont susceptibles de se vérifier car le faible sentiment des consommateurs est généralement causé par la faiblesse de l’emploi/des salaires, ce qui explique pourquoi il s’agit généralement d’un bon indicateur prospectif.

Aujourd’hui, cependant, il y a quelques facteurs de biais qui, à mon avis, feront de cet indicateur un faux.

Plus précisément, je pense que le faible sentiment des consommateurs aujourd’hui est en grande partie le résultat de 2 facteurs :

  1. La guerre en Ukraine
  2. inflation

Les guerres sont terribles et même si ce n’est pas près du sol américain, cela nous fait quand même mal de lire des rapports sur les souffrances et les pertes de vie. Le fait que cela réduise la confiance des consommateurs est normal et sain. Cela signifie simplement que nous avons encore de l’empathie.

Il est à noter cependant qu’elle n’a pas réellement d’impact sur le revenu disponible des ménages.

Si nous allons aux données sources du revenu disponible réel, il est clairement en hausse.

Revenu personnel disponible

Fred

En fait, c’est le plus élevé qu’il ait jamais été, à l’exception des problèmes temporaires des contrôles de relance.

Mais qu’en est-il de l’inflation ?

L’inflation a un impact sur le revenu disponible réel (corrigé de l’inflation). Cela fait ralentir un peu la tendance autrement haussière en 2022.

Revenu personnel disponible réel

Fred

Du point de vue du consommateur, le revenu disponible réel est ce qui compte – combien il peut acheter avec ce qu’il a.

Par conséquent, l’inflation fait des ravages sur le moral des consommateurs.

Cependant, du point de vue des centres commerciaux, ce n’est pas le revenu disponible réel qui compte, mais plutôt le montant que les consommateurs dépensent réellement en dollars nominaux.

Les données anticipées sur les ventes au détail montrent que les ventes au détail sont à un niveau record.

Ventes au détail avancées : commerce de détail

Fred

Voyons un peu pourquoi ce sont les dollars nominaux qui comptent pour le centre commercial plutôt que les dollars ajustés à l’inflation. Il y a des complexités à la fois du côté des revenus et du côté des dépenses ici, nous allons donc les prendre une à la fois.

côté recettes

Les revenus de SPG proviennent principalement de 3 sources :

  1. Contrat de location
  2. Loyers proportionnels
  3. Ventes directes de leurs propres détaillants

Les loyers contractuels sont généralement basés sur un pourcentage des ventes attendues au moment de la signature du bail – quelque part autour de 8% à 14% selon la nature du magasin. Plus les ventes nominales absolues sont élevées, plus les loyers seront élevés.

Les loyers en pourcentage entrent en jeu après que les ventes aient franchi un certain seuil. Ce seuil est fixé en dollars nominaux, donc encore une fois, plus les ventes nominales absolues sont élevées, plus les revenus des FPI seront élevés.

Les revenus des détaillants détenus seront de 1 pour 1 avec des dollars de ventes nominaux.

Côté dépenses

SPG a une dette à taux fixe de 90,6 % et l’a bloquée sur un horizon à long terme avec une durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de 7,4 ans.

table

SGP

Le coût moyen pondéré de 3,16 % est remarquablement bon marché étant donné que le bon du Trésor à 10 ans vient de dépasser 2,6 %.

Compte tenu de ce bilan, les dépenses de SPG ne varient pas vraiment beaucoup avec l’inflation ou avec les taux d’intérêt.

Ainsi, l’effet net de l’inflation est une augmentation des ventes, ce qui entraîne une augmentation des revenus et une compensation minimale des dépenses. Ainsi, alors que l’inflation nuit au consommateur, elle aide le FPI.

Donc, je pense que cela démystifie l’idée qu’une mauvaise lecture du sentiment des consommateurs est fondamentalement liée à une mauvaise performance du centre commercial. C’est peut-être un bon indicateur 9 fois sur 10, mais c’est une circonstance unique, et c’est la 10e fois.

Il y a quelques points de données économiques supplémentaires que je veux partager et qui laissent présager un succès fondamental.

Excellent emploi et amélioration des salaires

Du Bureau des statistiques du travail

“LA SITUATION DE L’EMPLOI – MARS 2022 – Le nombre total d’emplois salariés non agricoles a augmenté de 431 000 en mars et le taux de chômage est tombé à 3,6 %”

Plus de gens travaillent et gagnent de meilleurs salaires. Notez dans le tableau ci-dessous que mars 2022 est nettement supérieur à mars 2021.

base de données

BLS

Que ces salaires suivent ou non l’inflation est très pertinent pour le consommateur, mais pas si pertinent pour le FPI du centre commercial. Avec des revenus nominaux plus élevés, les dépenses de consommation nominales devraient continuer d’augmenter à l’avenir.

La situation des locataires semble également nettement améliorée. Au cours des années précédentes, le commerce de détail de brique et de mortier a lutté contre les faillites de locataires réduisant le bassin d’entités exigeant de l’espace immobilier. 2021 a été une excellente année pour les faillites (faible) et 2022 semble encore meilleure car elle est sur le point d’enregistrer le plus bas niveau de faillites depuis plus d’une décennie.

table

Intelligence du marché mondial S&P

Moins de faillites sont le résultat d’une économie généralement forte.

Les perspectives macroéconomiques de SPG semblent bonnes, mais il nous incombe également de vérifier les indicateurs fondamentaux spécifiques à l’entreprise.

Nouvelles spécifiques à l’entreprise

Le flux de nouvelles spécifiques à l’entreprise a été calme mais généralement positif.

SPG a légèrement augmenté son dividende.

Dividendes sur actions ordinaires

Intelligence du marché mondial S&P

Il a enregistré un rythme substantiel au 4T21.

Le point de données le plus faible est peut-être les indications légèrement inférieures au consensus, mais compte tenu de l’historique des orientations de sacs de sable de David Simon, je pense que 2022 devancera le consensus.

Je ne pense pas que l’un ou l’autre de ces éléments aurait pu rendre le titre si brusquement négatif, donc je pense que cette baisse de plus de 20% est basée sur des données largement mal interprétées sur le sentiment des consommateurs. Je vois la baisse comme une opportunité d’acheter SPG.

Évaluation

Au niveau de prix désormais plus bas, SPG est une bonne affaire pour une entreprise de son pedigree.

  • P/NAV de 83,5%
  • P/FFO de 10,9X

Une telle évaluation est appropriée s’il y a effectivement un vent contraire fondamental à l’horizon, donc je pense que la baisse est largement intégrée même si je me trompe totalement sur ma lecture économique.

Les estimations des analystes de Wall Street montrent une croissance modeste du SPG au cours des 5 prochaines années.

tableau des estimations

Intelligence du marché mondial S&P

Ce type de modèle de croissance est conforme à mon point de vue sur leurs perspectives fondamentales. Si les estimations consensuelles sont presque correctes, elles sont sous-évaluées.

Une croissance modeste de ce rythme rapporterait généralement un multiple FFO au milieu de l’adolescence. Pour une entreprise à méga capitalisation avec un bilan noté A, je pense que 18X pourrait être justifié.

morale de l’histoire

S’il y a un point à retenir de cet article, ce devrait être celui-ci : la chute du cours des actions d’une entreprise ne signifie pas que l’entreprise est en difficulté et que la hausse des prix d’une entreprise ne signifie pas qu’elle réussit.

Considérez les fondamentaux comme guide et utilisez le bruit du marché comme une source d’opportunités.

Leave a Comment