Les taux hypothécaires ont atteint 5% pour la première fois depuis 2011

Les taux hypothécaires ont dépassé 5% pour la première fois en plus d’une décennie – une ascension rapide et inattendue qui a commencé à tempérer le boom immobilier américain et pourrait inaugurer une nouvelle incertitude dans une économie en proie à une inflation galopante.

L’hypothèque à taux fixe sur 30 ans, le produit de prêt immobilier le plus populaire, a atteint le seuil cinq semaines seulement après avoir dépassé 4%, selon les données de Freddie Mac publiées jeudi. La moyenne n’avait pas été aussi élevée depuis février 2011.

La montée en puissance intervient alors que la Réserve fédérale a lancé une initiative majeure pour contenir l’inflation la plus élevée en 40 ans. Les responsables de la Fed parient que des taux d’intérêt plus élevés réduiront l’inflation et recalibreront le marché du travail. Mais leur plan repose également sur l’hypothèse que des taux plus élevés refroidiront la demande de logements, en particulier alors que les maisons elles-mêmes sont si rares.

Les faibles taux ont alimenté la relance du marché immobilier américain après la Grande Récession et ont contribué à faire grimper les prix des maisons à des niveaux records. Mais après deux ans de flottement à des niveaux historiquement bas, les taux ont chuté : en janvier, la moyenne fixe sur 30 ans était de 3,22 %. Il était de 3,04 % il y a un an. Et même si l’on s’attendait à ce que les taux hypothécaires augmentent, ils l’ont fait plus rapidement que ne l’avaient prévu de nombreux économistes.

“Je ne suis pas surpris que les taux aient atteint 5 %, mais je suis surpris que tout le monde soit surpris”, a déclaré Curtis Wood, fondateur et directeur général de Bee, une application de prêt hypothécaire mobile, par e-mail. “Si vous regardez l’action historique de la Fed dans un environnement de taux élevés et que vous la comparez à ce que la Fed fait aujourd’hui, la Fed sous-réagit à la réalité de l’inflation dans l’économie.

“Je suis surpris que les taux ne soient pas à 6% en ce moment”, a-t-il ajouté, “et je ne serais pas choqué s’ils étaient à 7% d’ici la fin de l’année.”

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Les consommateurs ont absorbé des prix plus élevés dans presque tous les aspects de leur vie, les produits essentiels tels que la nourriture et l’essence ayant respectivement augmenté de 8,8% et 48% par rapport à l’année dernière. Mais des taux hypothécaires plus élevés peuvent limiter considérablement ce qu’ils peuvent acheter, ou les prix complètement.

Il y a plusieurs mois, un acheteur de maison cherchait à payer 1 347 $ un mois sur un prêt de 300 000 $ à 3,5 % d’intérêt. Mais si l’acheteur avait attendu jusqu’à cette semaine, le même prêt à 5 % serait de 263 $, portant le paiement mensuel à 1 610 $.

Les efforts de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation sont à l’origine de la hausse des taux. Bien que la Fed ne fixe pas les taux hypothécaires, elle les influence. La banque centrale a fait ses premiers pas vers la réduction de l’inflation en mars lorsqu’elle a relevé son taux de référence pour la première fois depuis 2018. Outre la hausse des taux des fonds fédéraux, la Fed va bientôt entamer le processus de réduction de son bilan.

La Réserve fédérale détient environ 2,74 billions de dollars en titres adossés à des créances hypothécaires. Il a indiqué qu’il révélera ses plans pour réduire ses avoirs lors de sa réunion de mai. Plus la Fed vend ces obligations de manière agressive, plus les taux hypothécaires augmenteront rapidement.

Le coût du logement ne pèse pas seulement sur les acheteurs et les vendeurs. Elle s’est également avérée être une complication majeure pour la reprise économique et compromet potentiellement la capacité des décideurs politiques à contenir la flambée de l’inflation.

L’inflation augmente au rythme le plus rapide en 40 ans, avec des prix grimpant de 8,5 % en mars par rapport à l’année précédente. Le logement est une partie importante – environ un tiers – du panier de biens et de services utilisé pour calculer l’inflation, ou ce qu’on appelle l’indice des prix à la consommation. Cela signifie que si les coûts du logement ne se redressent pas de manière significative bientôt, il sera d’autant plus difficile pour l’inflation globale de mijoter à des niveaux plus normaux.

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Les coûts du logement se distinguent également des autres catégories, telles que l’essence, la nourriture ou les billets d’avion, qui peuvent être plus sensibles à des forces telles que la pandémie de coronavirus en cours, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement ou une guerre.

Par exemple, il est peu probable que les prix du gaz ou de l’énergie restent aussi élevés qu’ils l’étaient lorsque la Russie a envahi l’Ukraine et secoué les marchés mondiaux de l’énergie. La nourriture peut également devenir moins chère à mesure que les chaînes d’approvisionnement se lissent avec le temps.

Mais ces forces ne s’appliquent pas aux coûts de logement de la même manière. Les propriétaires qui peuvent bloquer des loyers plus élevés ne réduiront probablement pas les prix un an plus tard. Les acheteurs continueront de réclamer les quelques maisons disponibles. Et comme le marché du logement a été suralimenté par des guerres d’enchères et des offres tout en espèces, on ne sait pas à quel point la demande devra se refroidir drastiquement avant que le coût du logement ne se redresse de manière significative.

Même les responsables de la Fed surfent sur la vague. Cette semaine, le gouverneur de la Fed, Christopher Waller, a déclaré qu’il avait vendu sa maison à Saint-Louis à un acheteur au comptant sans inspection.

“Le marché national du logement est au-delà de toute croyance”, a déclaré Waller lors d’une séance d’écoute communautaire lundi organisée par la Fed.

Ce sont les actions de la Fed pendant la pandémie qui ont fait baisser les taux hypothécaires. La moyenne fixe sur 30 ans a atteint un creux de 2,65 % en janvier 2021. En abaissant le taux des fonds fédéraux à près de zéro et en achetant des bons du Trésor et des titres adossés à des hypothèques pour soutenir l’économie, la banque centrale a inauguré une ère de prêts immobiliers bon marché.

Des taux d’intérêt plus élevés pourraient aider, dit Powell. Tout le monde n’est pas d’accord.

Lorsque les emprunts sont devenus moins chers, les prix des maisons ont augmenté, car les acheteurs pouvaient se permettre de dépenser davantage pour se loger. Le dernier indice Case-Shiller du logement a montré que les prix ont augmenté de 19,2 % en janvier, d’une année sur l’autre. Phoenix, Tampa et Miami ont enregistré des augmentations de 32,6 %, 30,8 % et 28,1 %, respectivement.

Le prix médian, quant à lui, a grimpé à 357 300 $ en février, selon la National Association of Realtors. Cela représente une prime de 15% par rapport à l’année dernière et 120 mois consécutifs d’augmentation des prix d’une année sur l’autre, la plus longue séquence jamais enregistrée.

Les prix devraient se modérer, mais la hausse des taux d’intérêt continuera de rendre l’abordabilité difficile. Et bien que des taux plus élevés devraient ralentir l’achat de maisons au fil du temps, les facteurs qui ont conduit au boom immobilier demeurent. Les stocks restent faibles et la demande reste élevée.

“Nous avons déjà constaté un ralentissement de l’activité des acheteurs en termes de baisse des ventes de maisons”, a déclaré Lisa Sturtevant, analyste du marché du logement à Alexandria, en Virginie. « Une partie de cela est liée au fait qu’il n’y a pas assez à acheter. Je pense que nous allons probablement voir un printemps assez fort car les gens essaient d’entrer avant de penser que les taux vont encore augmenter.

Avec la hausse des taux, le boom du marché hypothécaire en 2020 et 2021 a ralenti cette année. Les demandes de refinancement ont chuté au niveau le plus bas depuis 2019. La Mortgage Bankers Association prévoit que les émissions globales chuteront de plus de 35 % cette année. Les origines d’achat devraient augmenter de 4 %, mais les origines de refinancement devraient chuter de 64 %.

“Le bond des taux hypothécaires ralentira le marché du logement et réduira encore la demande de refinancement le reste de cette année”, a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef de l’association, dans un communiqué. “La hausse des prix et des tarifs des maisons ainsi que les contraintes d’approvisionnement en cours devraient désormais entraîner une baisse annuelle des ventes de maisons existantes.”

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