“Bubble Watch” explore les tendances qui peuvent indiquer des problèmes économiques et / ou du marché immobilier à venir.
Bourdonner: L’économie californienne présente des risques modestes de voir la croissance de ses activités freinée par une grave faiblesse de l’immobilier par rapport à d’autres États.
La source: Ma feuille de calcul fidèle a analysé les données du produit intérieur brut État par État pour 2021 du Bureau of Economic Analysis des États-Unis. Une estimation des dommages causés par un accident a été définie en examinant la croissance de trois niches liées à l’immobilier – la construction, la finance et l’immobilier – au sein du PIB d’un État et en la comparant à la large tabulation de la production des entreprises.
La tendance
La Californie est connue depuis longtemps pour ses industries dynamiques et volatiles liées à l’immobilier. Mais la fièvre immobilière de l’ère pandémique est un phénomène national.
Par exemple, la Californie avait 21 % de la croissance de son PIB en 2021 liée à ces trois catégories immobilières. Mais ce n’est qu’une part moyenne de 25e parmi les États et inférieure au niveau national de 23%.
L’histoire nous dit que plus une économie dépend du succès immobilier, plus il faut s’inquiéter pour l’avenir. Et ce sont des temps difficiles pour le secteur immobilier, car les coûts de financement subissent une augmentation vertigineuse – des hausses de taux d’intérêt comparables à celles observées lors des tristement célèbres flambées des taux d’intérêt des années 1980.
La croissance du Wyoming a été la plus dépendante de l’immobilier l’année dernière, 82% de son expansion commerciale en 2021 étant liée à des niches immobilières. Viennent ensuite le Delaware à 52 %, l’Oklahoma à 41 %, New York à 39 % et la Louisiane à 38 %.
La plus petite part a été trouvée en Alaska à 3 %, suivi du Nebraska à 7 %, du Dakota du Nord à 9 %, du Maryland à 10 % et de l’Indiana à 12 %.
Et les grands rivaux économiques de la Californie ? Le Texas était au 13e rang avec 26%; La Floride était n ° 11 à 28%.
La dissection
Regardons les risques.
D’après mes calculs, la croissance de l’immobilier en Californie en 2021 était la huitième plus élevée à 1,6 % par rapport à 2020. une expansion nationale de 1,3 %.
N’oubliez pas que le PIB est le décompte de toutes les dépenses en biens et services, c’est donc un chiffre géant. Et c’est généralement une référence économique lente par rapport, par exemple, aux fluctuations du nombre ou de la valeur des ventes immobilières.
Le plus grand bond du PIB immobilier en 2021 a été constaté à New York à 2%, qui rebondissait après une sortie de population pandémique. Viennent ensuite le Delaware, la Floride, le Maine et l’Utah à 1,9 %. Soit dit en passant, le Texas était n ° 13 à 1,5%.
Le plus petit ? L’Alaska a légèrement augmenté, puis le Dakota du Nord à 0,2 %, le Maryland à 0,3 %, suivi du Nebraska et du Nouveau-Mexique à 0,4 %.
Mais la relance économique de l’immobilier n’est en aucun cas garantie.
Nous avons donc comparé l’expansion de l’immobilier à la croissance économique globale d’un État. Regardons les extrêmes du PIB de l’État.
La croissance des affaires de la Californie s’est classée n ° 3 à 7,8% par rapport à les 5,7 % du pays.
Haut? Le Tennessee (8,6%) et le New Hampshire (8,5%) sont en tête du Golden State. Viennent ensuite le Nevada à 7,1 %, et la Floride et l’Indiana à 6,9 %. Texas? N° 19 à 5,6 %.
Pire? Alaska à 0,3 %, puis Ohio à 2,1 %, Oregon à 2,2 %, Maine à 2,4 % et New York à 2,5 %.
Comment pétillant?
Sur une échelle de zéro bulle (pas de bulle ici) à cinq bulles (avertissement à cinq alarmes)… DEUX BULLES !
N’oubliez pas que nous évaluons à quel point l’éclatement d’une bulle peut faire mal, pas la possibilité qu’une bulle existe.
La formule à faible risque d’une économie d’État serait une forte croissance globale avec une part modeste de cette expansion liée à l’immobilier bouillonnant. Donc, si le jeu immobilier se refroidit, d’autres moteurs commerciaux pourraient maintenir l’économie locale en marche avant.
Alors, regardez mes calculs de cette façon : les classements combinés de la Californie pour la croissance de 2021 et sa dépendance à l’immobilier se sont ajoutés au huitième score de risque le plus bas parmi les États. L’Indiana était la plus sûre, suivie du New Hampshire, du Tennessee, de l’Iowa, du Nebraska et du Nevada.
mentionné? Wyoming puis Oklahoma, Louisiane, Delaware et Vermont.
Et les principaux rivaux économiques de la Californie ? Le Texas avait le 16e risque le plus élevé et la Floride le 21e.
post-scriptum
Étant donné que le PIB peut passer à côté de l’impact humain du changement d’entreprise, réfléchissez à l’emploi de l’État par des concentrations dans les emplois de la construction, de la finance et de l’immobilier.
La Californie s’est classée au 30e rang avec 10 % de ses emplois liés aux secteurs de l’immobilier et de la banque.
Haut? Delaware à 15,8 %, puis Arizona à 14 %, Utah à 13,4 %, Floride à 13,3 %, Colorado à 12,7 % et Texas à 12,3 %.
Le plus bas? DC à 5,5 %, puis Mississippi à 7,9 %, Alaska à 8,3 %, Vermont à 8,4 % et Virginie-Occidentale à 8,6 %.
Jonathan Lansner est chroniqueur économique pour le Southern California News Group. Il peut être contacté à jlansner@scng.com