L’économie technologique, plutôt que le virus, reste la plus grande incertitude sur le marché immobilier | Nouvelles

Même une pandémie n’a pas été en mesure de ralentir le marché du logement de la Midpeninsula. Après avoir fermé pendant près de deux mois au début du printemps 2020 lors des premiers verrouillages du COVID-19, le marché immobilier local est revenu en force avec une résilience surprenante. L’année dernière, il a enregistré son plus haut volume de ventes en une décennie.

Des taux d’intérêt bas, une économie technologique forte et – étonnamment – toute la tourmente de la pandémie a alimenté ce que certains agents immobiliers ont décrit comme un “marché historique” en 2021, les maisons unifamiliales dans toutes les gammes de prix connaissant une augmentation de l’activité.

Un rapport compilé par Sotheby’s International Realty a révélé que les ventes de logements dans toute la région de la baie étaient 30% plus élevées en février 2021 par rapport à avant la pandémie en février 2020, tandis que 67% de ces transactions étaient supérieures au prix demandé, contre 50% un an plus tôt. Et il n’était pas rare qu’une maison cotée à 2,5 millions de dollars reçoive plus de 20 offres et offre plus d’un demi-million de dollars de plus que le prix demandé, selon les agents locaux.

“La pandémie a définitivement apporté des changements drastiques au marché immobilier. Elle a déplacé de nombreuses variables sur le marché à la fois. … C’est pourquoi 2021 a été très active”, Xin Jiang, agent immobilier chez Compass à Palo Alto, a déclaré à cette agence de presse. “Cela a incité les gens à reconsidérer où ils veulent vivre et comment ils veulent vivre.”

Ceux qui choisissent de travailler à distance à long terme ont désormais la possibilité de déménager dans les montagnes ou à côté de l’océan, libérant ainsi des stocks pour ceux qui souhaitent rester sur la péninsule et passer à une maison plus grande sur un terrain plus grand, a-t-elle déclaré. Cela a créé beaucoup plus de déplacements au sein du marché de la péninsule.

“C’est une tendance qui peut persister pendant un certain temps jusqu’à ce que nous découvrions dans quelle mesure (nos vies) peuvent revenir à la” normale “”, a déclaré Jiang.

La réponse au COVID-19 a tout redéfini, de la manière dont les propriétés sont présentées et commercialisées aux types de rénovations, plans d’étage et caractéristiques de la maison les plus souhaitables, étant donné que la pandémie a changé la façon dont les gens interagissent les uns avec les autres dans les espaces publics et privés. La permanence attendue du travail à domicile et d’autres facteurs peuvent également amener les entreprises technologiques à quitter la région ou à réduire leur empreinte dans la Silicon Valley, ce qui pourrait avoir des conséquences sur l’immobilier résidentiel, ont déclaré des agents locaux.

Les agents immobiliers de la Silicon Valley interrogés par cette agence de presse pendant la pandémie ne sont pas certains si le secteur du logement reviendra complètement à ses habitudes d’avant la pandémie une fois que le virus aura disparu.

Derk Brill, agent immobilier chez Compass, a déclaré que certains des changements les plus importants se sont produits autour de la commercialisation des propriétés. Les journées portes ouvertes étant suspendues, les visites virtuelles et les visites virtuelles en 3D sont devenues la norme.

Acheter une maison sans jamais la visiter en personne n’est plus rare, a déclaré Paul Cardus, directeur général de la Silicon Valley Association of Realtors basée à Cupertino, au printemps 2020. Les agents se sont appuyés sur Zoom et Facebook Live pour se réunir et diffuser leur en ligne communication, dit-il.

“La technologie qui est devenue monnaie courante à la suite de la pandémie continuera probablement à jouer un rôle important dans le secteur immobilier”, a déclaré Michael Repka, PDG, courtier en chef et avocat général de DeLeon Realty, basé à Palo Alto. “Je prévois que cela continuera bien après la fin de la pandémie.”

Repka a déclaré que son entreprise avait dépensé environ 10 000 dollars au début de la pandémie pour montrer des propriétés individuelles de première qualité dans des vidéos détaillées et produites de manière extravagante et des visites en direct pour Internet.

“Les acheteurs haut de gamme ont tendance à faire preuve d’une diligence raisonnable en ligne approfondie pour cibler les maisons souhaitables pour les visites en personne”, a déclaré Repka. “Cette tendance se produisait avant (COVID-19), mais la pandémie a fait de la production de vidéos en ligne sophistiquées un outil de sélection encore plus important pour les acheteurs.”

Les priorités des acheteurs potentiels ont également radicalement changé depuis le début de la pandémie.

“Ces dernières années, avant COVID, les acheteurs voulaient vraiment être proches du travail”, a déclaré au printemps dernier l’agent immobilier de Menlo Park, Brett Caviness. “Ils voulaient ce court trajet vers Google ou Facebook. Maintenant, ils sont beaucoup moins spécifiques à une ville dans leurs recherches et plus concentrés sur une zone (géographique) plus grande qui pourrait fonctionner pour eux.”

Elyse Barca, agent immobilier et spécialiste de la maison de luxe au bureau de Menlo Park de Compass Real Estate, a déclaré que l’espace est devenu extrêmement important pour les personnes qui en ont besoin de plus pour travailler à domicile, éduquer les enfants à la maison et faire de l’exercice et se divertir à la maison.

“Lorsque les gens se réfugiaient chez eux, ils prenaient pleinement conscience des lacunes de l’endroit où ils vivaient”, a-t-elle déclaré en 2021.

Arti Miglani, agent immobilier chez Compass, est d’accord.

“L’accent s’est tourné vers plus d’espace extérieur et des espaces de qualité dans une maison”, a-t-elle déclaré.

Au début de la pandémie, elle a déclaré que la migration des personnes des grandes villes vers les banlieues était très perceptible. Les familles avec de jeunes enfants ont choisi de vendre leur maison à San Francisco et de déménager en banlieue pour acheter une maison ou même louer une maison. Les propriétaires de condos et de maisons en rangée sont passés aux maisons unifamiliales, ce qui a accru la demande de maisons unifamiliales.

À l’automne 2020, les agents immobiliers ont signalé un marché de luxe florissant de plus de 5 millions de dollars dans la région ainsi qu’une forte activité sur le marché local d’entrée de gamme des maisons unifamiliales dont le prix se situe entre 2,5 et 3 millions de dollars à Palo Alto, Menlo Park et vue sur la montagne.

Les zones semi-rurales telles que Woodside, Portola Valley et Los Altos Hills ont commencé à susciter plus d’intérêt.

Repka a déclaré que le passage à des maisons plus grandes dans des zones moins peuplées observé au début de la pandémie se produit toujours maintenant.

“La demande des consommateurs pour l’immobilier s’est déplacée vers de plus belles maisons et de plus grands terrains”, a-t-il déclaré. “La prime accordée aux propriétés offrant une bonne accessibilité à pied aux restaurants, bars et cafés a diminué. Certaines des zones qui étaient historiquement les plus chaudes – telles que des parties de Palo Alto, Menlo Park et Los Altos près des centres-villes – ont été un peu plus fraîches quand par rapport aux maisons situées sur des terrains plus grands, peut-être dans les collines ou un peu plus loin.”

Brill a déclaré que de nombreuses priorités ont changé pour les acheteurs de maison depuis le début de la pandémie, mais certaines choses sont restées les mêmes.

“COVID-19 a changé ce que les acheteurs apprécient dans une propriété, que ce soit l’emplacement, la superficie en pieds carrés ou la taille du terrain”, a-t-il déclaré au printemps dernier. “Ce qui n’a pas changé, c’est ce que les acheteurs apprécient traditionnellement : de bonnes écoles et de bons quartiers.”

Le financement est un autre aspect du marché immobilier qui a changé pendant la pandémie suite à l’introduction de taux d’intérêt historiquement bas par la Réserve fédérale au début de 2020 pour limiter les dommages économiques de la pandémie.

“Les taux d’intérêt restant bas, nous avons constaté une réduction du pourcentage d’offres entièrement en espèces”, a déclaré Repka.

J’ai émis l’hypothèse que l’augmentation des offres financées est, en partie, liée au fait que les acheteurs essaient de bloquer un taux d’intérêt bas avant qu’ils ne montent.

Miglani a déclaré que le compromis pour des taux plus bas a été une exigence d’acompte plus importante. Un acompte était d’environ 25% pour les maisons occupées par le propriétaire par rapport aux 20% historiques, et l’acompte pour les immeubles de placement était d’environ 40% contre 30% auparavant, a-t-elle déclaré juste après la réouverture du marché immobilier en 2020. L’exigence, a-t-elle dit, ne s’est pas avérée dissuasive pour ceux qui souhaitent profiter des taux d’intérêt plus bas.

La plus grande incertitude du marché à l’avenir n’est pas le virus lui-même, mais si les entreprises continueront d’augmenter leur effectif dans la Silicon Valley ou de déplacer certaines opérations vers d’autres régions avec un coût de la vie inférieur et des impôts d’État faibles ou inexistants, selon les agents immobiliers locaux.

« Au cours des deux dernières années (pendant la pandémie), nous avons vu beaucoup de vendeurs déménager vers (d’autres) régions. Plus récemment, il est devenu plus courant pour les entreprises d’embaucher également dans ces autres régions », a déclaré Repka.

Jiang a déclaré que si les talents technologiques locaux continuaient à migrer hors de la région, la demande du marché et les valeurs des maisons pourraient commencer à décliner. Elle a déclaré que le coût de la vie élevé, la crise climatique en Californie et le résultat inconnu des nouvelles lois des États destinées à stimuler davantage de logements sont parmi les plus grandes menaces pour le marché alors que nous entrons dans une ère post-pandémique.

“Dans une certaine mesure, notre communauté est changée à jamais”, a-t-elle déclaré. “Il sera difficile pour ceux qui ont lâché leur maison pendant la pandémie de racheter en raison de la tendance actuelle à la hausse des prix.

“De plus, comme le plus grand bassin de bénéficiaires d’une économie technologique en plein essor est constitué d’ingénieurs chinois et indiens, la diversité des zones où les prix des maisons sont élevés diminuera inévitablement.”

Palo Alto Online célèbre cette semaine les deux ans de la pandémie de COVID-19. Si vous avez manqué des parties de notre série, consultez l’encadré Plus d’histoires ci-dessus.

Vous voulez en savoir plus ? Des experts immobiliers locaux se sont entretenus avec cette agence de presse pour partager leurs points de vue sur l’état du marché immobilier pour des questions-réponses individuelles dans le prochain magazine Spring Real Estate, qui sera publié le 15 avril.

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